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    新規!北京嚴管長租公寓:預收房租不得超過3個月租金

    來源:林州人才網 時間:2021-02-02 作者:林州人才網 瀏覽量:

    新京報訊(記者 吳嬌穎)北京住房租賃市場將迎來最嚴監管。記者從北京市住建委獲悉,今日(2月2日),市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》。

    通知明確,限制租賃企業“資金池”,嚴禁“長收短付”,住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金,收、付租金的周期應當匹配。銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

    新規適用于住房租賃企業分散承租他人住房,再出租給承租人居住,并向承租人收取租金的活動,即通常所說的“長租公寓”。該通知自今年3月1日起正式實施,此前已簽訂的合同繼續履行。

    焦點1:嚴禁“長收短付”,企業收付租金周期應匹配

    去年,部分長租公寓因“長收短付”“高進低出”等高風險經營行為導致出現“爆雷”“跑路”,引起政府部門高度重視和社會密切關注。

    北京此次出臺新規的核心內容,就是嚴格禁止“長收短付”經營模式,限制租賃企業的“資金池”。

    新規明確限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金,同時,要求住房租賃企業收、付租金周期應當匹配。

    此外,新規嚴控“租金貸”撥付對象,規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。也就是說,租客申請了住房租賃貸款,放貸機構可以把貸款發放給租客,也可以簽訂協議后直接發放給房東,但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。

    記者從北京市住建委了解到,此前已經預收租金超過3個月的部分和存量“租金貸”,租賃企業要建立專戶逐步化解。

    焦點2:押金須納入專用賬戶托管,企業不能擅自動用和挪用

    與租金相比,押金數額相對較小,但伴隨企業經營規模擴大,同樣可以形成“小資金池”。

    針對押金,新規提出,住房租賃企業收取的押金數額不得超過1個月租金。

    同時,要建立押金托管制度,住房租賃企業向承租人收取的押金,須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管,企業不能擅自動用和挪用。

    此外,新規還明確了押金退還的期限和流程。住房租賃企業應于合同終止后2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金,北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

    據記者了解,已經預收的押金,一并納入行業協會托管,至于押金托管的具體方式和流程,主管部門后續還會出臺配套細則。

    焦點3:簽訂房屋合同3日內要在監管平臺備案

    住房租賃領域矛盾糾紛多發、調解溝通不暢,也一直是困擾廣大房主和租客的一個難題。

    為規范市場秩序,化解租賃糾紛,此次新規從企業信息報送、租賃合同管理、糾紛調解機制等方面進行了規定。

    新規明確,住房租賃企業在北京開展業務前,須向注冊地所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單,不報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。

    同時,要求住房租賃企業使用北京住房租賃合同示范文本,并在簽訂承租或出租房屋合同3日內在北京市住房租賃監管平臺備案,對未如實備案的企業將限制其通過互聯網發布房源信息。這能讓房主、租客、企業各方的權利義務關系更加清晰透明,避免因霸王條款、約定不明引發后續糾紛。

    在租賃房屋裝修方面,新規規定住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的,須取得房屋產權人書面同意;住房租賃企業提前解除合同的,不得收取裝修費用。

    根據新規,北京房地產中介行業協會還將建立住房租賃糾紛行業調解制度,并定期公布北京住房租賃企業被投訴情況,調解住房租賃企業和當事人之間的矛盾糾紛。

    焦點4:符合條件的租賃企業可享受稅收、金融等優惠

    一系列監管新規的出臺,是否會打擊企業積極性,影響住房租賃行業發展?

    記者注意到,在規范企業經營活動之外,大力發展住房租賃市場的政策主基調沒有變。

    新規對培育和鼓勵住房租賃行業發展的方向進行了明確表態,北京將繼續支持專業化、規?;》孔赓U企業持有房屋并依法出租,符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

    不過,住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的,將由市住房城鄉建設部門列入重點關注名單并向社會公布,提示謹慎選擇;情節嚴重的將列入風險警示名單并向社會公布,警示重大風險;根據住房城鄉建設部門的意見,市場監管部門、網信部門將分別對違規企業采取相應處理措施。

    ■ 專家觀點

    ——“新規將切實保護承租人合法權益”

    北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示,部分長租公寓企業通過“租金貸”、“長收短付”等方式形成的“資金池”,是導致“爆雷”的“罪魁禍首”。

    “在租客端被過度金融化的情況下,一旦市場發生波動或企業經營管理不善,極易發生資金鏈斷裂的情況,從而導致房主房客兩端受損?!彼J為,新規針對這個問題,提出了一系列針對性很強的監管措施,將有效促進市場健康平穩發展,切實保護租賃各方當事人,特別是承租人的合法權益。

    ——“決不能理解為把長租公寓‘一棒子打死’”

    北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示,近些年,住房租賃行業在政策東風與市場需求的雙重驅動下,經歷了一個非??焖俚陌l展過程,在這個過程中市場也暴露出不少新情況、新問題。

    他認為,在行業經歷快速發展、企業探索試錯、市場波動以及總結經驗做法后,北京提出了一系列非常具有針對性的監管措施,可以說為長租公寓行業發展指明方向、為住房租賃企業今后的經營行為畫出了邊界,這也與前不久中央經濟工作會提出的“規范發展長租房市場”的要求高度契合。

    “新規突出長租公寓發展要合法、規范、專業,決不能理解為把長租公寓‘一棒子打死’。住房租賃企業是加大租賃住房供應,大力發展住房租賃市場的重要組成部分,所以可以肯定的是,北京依然會支持專業化、規?;》孔赓U企業持有房屋并依法出租?!睒墙úㄕf。

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